El patio de luces da luz y ventilación a las viviendas interiores y por él pasan tuberías, bajantes y cables. Por eso, cuando se deteriora, el problema afecta a varios vecinos a la vez. En esta entrada repasamos los problemas más habituales del patio de luces, si es un elemento común o privativo, y quién paga cada trabajo.
Para qué sirve el patio de luces
El patio de luces cumple funciones comunes del edificio: ilumina y ventila las estancias interiores y sirve de paso para cañerías y cableado. Esas funciones explican por qué su estado afecta a todo el edificio, aunque el suelo del patio lo use un solo vecino.
Problemas habituales en el patio de luces
- Falta de conservación y de limpieza.
- Humedades y filtraciones hacia la vivienda o el local de abajo, por ejemplo por un fallo de la impermeabilización.
- Bajantes y tuberías deterioradas.
- Ruidos que se transmiten de unas viviendas a otras.
- Obras o cerramientos hechos sin permiso de la comunidad.
- Discusiones sobre si el patio es común o privativo y sobre quién responde de los daños.
¿El patio de luces es común o privativo?
Lo dice el título constitutivo o la escritura de división horizontal del edificio. Si el patio aparece descrito como privativo, lo es. Si no se califica como privativo, se considera comunitario.
Es frecuente que el vecino de la planta baja tenga el uso exclusivo del patio, aunque la propiedad siga siendo de todos los propietarios. En ese caso, quien lo usa tiene que respetar su función común: no puede hacer reformas, como un cerramiento, sin autorización previa de la comunidad, y debe permitir el acceso para reparaciones y lectura de contadores.
Quién paga cada trabajo en el patio de luces
| Trabajo | Quién lo paga, con carácter general |
|---|---|
| Limpieza y mantenimiento ordinario | El vecino que usa el patio |
| Daños causados por su descuido o mal mantenimiento | El vecino que usa el patio |
| Reparaciones estructurales o extraordinarias, como el forjado | La comunidad |
| Obras necesarias para conservar el edificio y sus elementos comunes | La comunidad |
Esta es la regla general. Los estatutos de la comunidad pueden matizarla y cada caso depende de su título constitutivo. Si no está claro de dónde viene un daño, lo más práctico es pedir un informe técnico que determine su origen. Ante la duda, consulta al administrador de fincas o a un abogado.
Qué incluye la reforma de un patio de luces
Depende del estado del patio, pero una reforma completa puede incluir la retirada de materiales antiguos, nuevos revestimientos, impermeabilización, mejora de la ventilación y de la iluminación, y la renovación de las bajantes que pasan por él.
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